Como resultado del repunte económico que se ha registrado en los últimos años, el país está adquiriendo un nuevo rostro. Y pese a los temores por el alto riesgo sísmico, la construcción vertical ha comenzado a abrirse paso, al menos en el mundo empresarial, donde cada día son más las empresas que trasladan sus oficinas a edificios construidos para este fin.
Al menos nueve edificios de hasta diez pisos abrieron sus puertas en los últimos años y unos 14 más planean hacerlo en los siguientes dos. La apuesta de los desarrolladores se sustenta en cálculos que indican que solo en Managua hasta ochocientas empresas todavía funcionan en casas, apartamentos y otros locales que han sido adaptados para albergarlas.
“No es moda, es una necesidad inminente de estos tiempos para mejorar la atención al cliente. Muchas empresas han remodelado y adaptado casas y apartamentos para convertirlos en espacios de oficina. Pero si quieren igualar su atención al resto de Centroamérica deben tener las condiciones para atender a sus clientes”, detalla Frank Martínez, primer secretario de la Cámara Nicaragüense de Corredores de Bienes Raíces (Canibir).
Lea además: Managua vive metamorfosis
Esta tendencia además es respuesta al fenómeno que se registró en las últimas décadas en las que las oficinas y comercios “se tragaron las zonas residenciales de la capital y otros departamentos”, donde ya es muy incómodo funcionar, “sobre todo por el tráfico vehicular que se ha generado, entonces resulta más cómodo y más económico trasladarse a un edificio”, dice Benjamín Lanzas Somarriba, directivo de la Cámara Nicaragüense de la Construcción (CNC).
Entre los beneficios que los corredores de bienes raíces le atribuyen a instalar oficinas en edificios están el mejoramiento de la imagen corporativa y ahorros en jardinería, vigilancia, mantenimiento y en la factura del servicio de energía, principalmente por el ahorro que proporcionan los sistemas de climatización e iluminación de los edificios.
Son más económicos
“También es importante el ahorro en el pago de vigilantes y la mayor seguridad que ofrecen. Los parámetros que ofrecen los edificios son insuperables, una vez que la oficina se cierra los administradores se responsabilizan por lo que ocurra de la puerta hacia afuera (espacios comunes)”, dice Norman Bonilla, gerente general de Discover Real Estate.
No obstante, reconocen que “el talón de Aquiles” de los edificios son los parqueos, ya que entre los costos de construcción el área más cara es la del parqueo, porque incluye el espacio para el vehículo y también el de la movilidad de estos. “Pero todos tienen acceso a ellos, dependiendo del tamaño de la oficina así es la cantidad de parqueos que se les otorga a cada uno y ellos deciden si los usan los ejecutivos, el resto de empleados o los clientes”, sostiene Bonilla.
Por su parte, Lanzas dice que la normativa establece que por cada cuarenta metros cuadrados de construcción debe dejarse un espacio de parqueo, por lo que habría que revisar si se está cumpliendo. Aunque también coincide con los corredores en que este es un problema generalizado en Managua y otras ciudades del país.
Martínez dice que esta tendencia no es nueva, el auge de la construcción vertical para oficinas data del 2005. Entre ese año y 2010 se dio un primer repunte con la construcción de los edificios El Centro, Invercasa, Movistar, Discover y otros.
Lea más en: Urgen viviendas en altura para no acabar con agua de Managua
“Luego tenemos las consecuencias de la burbuja inmobiliaria de Estados Unidos que nos afectó a todos y aunque nosotros la pudimos capear, los bancos la resintieron y la construcción y oferta de estos espacios se contrajo”, detalla Martínez.
Más de diez se sumarán
El segundo repunte se percibe desde hace unos dos años, en los que se sumaron a la oferta al menos nueve edificios y según Martínez entre los que están en planos y diseño abarcarán unos 120,000 metros cuadrados, es decir entre 12 y 14 edificios que estarían concluidos entre 2017 y 2018. Y para contrarrestar los problemas de parqueo la mayoría contempla en sus diseños la construcción de espacios subterráneos.
Lanzas confirma que hay planes de construir unos 11 edificios de hasta más de 20,000 metros cuadrados en zonas como la pista Jean Paul Genie, la rotonda Centroamérica, Bolonia, Carretera a Masaya, la pista Suburbana y otras zonas de la capital. De lo que no está seguro es que la demanda sea tan amplia como será la oferta.
“Sería fabuloso que la demanda se mantenga porque sería señal de que el país sigue creciendo, pero si la economía crece al cuatro por ciento es imposible que los negocios crezcan al 20, 25 o 30 por ciento. Entonces en algún momento se va a tener que equiparar ambos crecimientos, el auge de la construcción de estos edificios se mantendrá al menos dos años y ojalá la demanda también”, dice Lanzas.
Y aunque en este campo el “negocio” consiste en rentar los espacios, la demanda ha forzado su venta. Según Canibir, los desarrolladores venden como máximo el sesenta por ciento del área de cada edificio y el restante cuarenta por ciento lo ofrecen en alquiler.
Precio se disparó
Pero la oferta de estos espacios ha crecido casi en la misma proporción que su precio de venta. Entre 2005 y 2016 el precio se elevó en al menos 83 por ciento. Según Martínez en 2005 el metro cuadrado se vendía en unos 1,200 dólares y actualmente lo ofrecen hasta en 2,200 dólares. Tanto la venta como el alquiler dependen de que si se entrega solo la estructura o ya acondicionada.
Esta alza es atribuida por el dirigente de Canibir a incrementos en el costo de la tierra, los materiales de construcción y hasta el equipamiento de los edificios que cada vez demandan sistemas más sofisticados.
Lanzas añade que la instalación de sistemas inteligentes para el servicio de energía, comunicaciones, climatización y otros han elevado los costos, pero también el incremento del precio de la mano de obra y los materiales de construcción.
“Cuando el metro cuadrado se vendía en mil dólares el costo de construcción era de ochocientos o novecientos dólares, pero ahora el costo de construcción del metro cuadrado anda por 1,400 o 1,500 dólares, además hay que sumarle el alto costo de la tierra”, sostiene Lanzas.
Según Lanzas, el valor de la tierra es lo que más pesa en el incremento ya que “con el anuncio de la construcción del gran Canal Interoceánico la gente comenzó a especular con el precio de la tierra y una tierra que en realidad vale unos veinte dólares la vara cuadrada, la están vendiendo en ochenta o cien dólares y como vinieron inversionistas extranjeros y compraron, la gente siguió subiendo el precio y ahora la gente no está comprando tierra”.
Precio debe acomodarse
El dirigente de la CNC advierte que “muy pronto vamos a tener que pasar por un periodo de acomodación de precios. Los que vendan van a tener que bajar un poquito y los que compran tendrán que subir un poco para encontrar un punto medio que le permita a los desarrolladores encontrar precios razonables que hagan rentable la inversión”, afirma Lanzas.
Pese al alza en el precio de estas construcciones, la demanda se ha mantenido. Cualquier pequeña y mediana empresa que tiene un presupuesto de entre ochocientos y mil dólares para pagar el alquiler de una casa puede acceder a un financiamiento bancario para comprar una oficina en un edificio, dicen los agentes.
Renta también en auge
Los empresarios que aún no cuentan con presupuestos para pagar el financiamiento que la banca ofrece para adquirir estos locales, pueden optar por la renta, que se ha elevado entre el 50 y 54 por ciento.
El directivo de Canibir detalla que en 2005 por la renta de estos espacios se pedía entre diez y 11 dólares por metro cuadrado y actualmente anda entre 15 y 17 dólares por metro cuadrado. Una oficina básica puede medir entre cincuenta y sesenta metros cuadrados y la de una gran empresa o un call center hasta mil metros cuadrados o el equivalente a un piso del edificio. Aunque algunas transnacionales alquilan edificios completos.
Le puede interesar: Impulsan más obras verticales
Martínez y Bonilla coinciden en que el auge de la construcción de edificios para venta o renta de espacios para oficina tiene todavía un gran potencial. Calculan que las entre setecientas y ochocientas empresa dedicadas a ofrecer diversos servicios, todavía mantienen sus oficinas en casas de residenciales de Altamira, Los Robles y Bolonia que en su momento, por los beneficios que ofrecen los edificios también optarán por trasladarse a ellos.
Agilizan movimiento
en las ciudades
Para el directivo de la Cámara Nicaragüense de la Construcción (CNC), Benjamín Lanzas Somarriba, al auge en la construcción de edificios se sumará la inversión en la construcción de andenes que realizará la Alcaldía de Managua, que le cambiarán la imagen a la ciudad.
“Entonces veremos una ciudad más organizada y centrada que con la construcción de andenes permitirá caminar desde un banco tal a la oficina tal y de ahí a otro lugar haciendo más fácil la movilización sin tener que utilizar el carro de arriba para abajo porque todo estará más concentrado en una zona céntrica”, expresó.
Eso, según Lanzas, permitirá también que las urbanizaciones vuelvan a ser zonas de vivienda y no de trabajo en donde al lado de las viviendas hay todo tipo de negocio.
Pero Frank Martínez, primer secretario de la Cámara Nicaragüense de Corredores de Bienes Raíces (Canibir), no cree que las zonas residenciales vuelvan a ser lo que eran antes, ya que cada día nacen nuevas empresas que seguramente ocuparán los espacios que dejan las que trasladen sus oficinas a los edificios.
Más ordenados
Para el presidente de la Cámara de Comercio y Servicios de Nicaragua, Rosendo Mayorga, estas nuevas construcciones que están concentrando las oficinas en determinadas zonas de la ciudad dinamizan la actividad económica del país. “En la medida en que la economía siga creciendo nos está obligando a que nos vayamos a esos espacios en donde nos estamos ordenando y garantizando las condiciones para que las empresas presten sus servicios”, dice Mayorga.
Lea también: Murillo promete ocho pasos a desnivel