Bruce Bartlett* (AIPE)
WASHINGTON.- La autoridad financiera y de asistencia administrativa del Distrito de Columbia acaba de publicar un informe recomendando la inmediata suspensión del control de alquileres en la capital. La experiencia con los controles de alquileres en Santa Mónica, California y Boston, Massachusetts demuestra la conveniencia de tal recomendación.
El control de alquileres en Washington comenzó en 1975 y desde entonces principió a reducirse el número de viviendas ofrecidas en alquiler. Ya para 1977, el diario Washington Post reportaba que constructores como Horning Brothers habían archivado sus planes de nuevos edificios de apartamentos para alquilar, debido a los controles, mientras que otros dueños de edificios estaban procediendo a vender las unidades o a recortar el mantenimiento.
Desde entonces el problema ha crecido, con una clara tendencia a la caída de la calidad y de la cantidad de las viviendas ofrecidas en alquiler en la capital. Desde fines de los años 70, prácticamente no se han construido estructuras multifamiliares para alquilar, sólo en los suburbios donde no se aplica el control de alquileres.
No debe sorprender a nadie que la escasez de viviendas para alquilar ha sido un factor importante en la fuerte caída de la población de la capital. En 1970, 756.510 personas vivían en Washington, pero para 1998 se había experimentado una contracción de la población de 31%, a 521.426. Es evidente que la gente no está dispuesta a vivir donde no puede encontrar hogares decentes a precios razonables.
Todo esto le ha quitado miles de millones de dólares de ingresos al gobierno de la ciudad, dinero que se hubiera podido utilizar en construir y reparar escuelas y calles, emplear policías y maestros, y en darle más ayuda a los pobres. Evidentemente que el costo del control de alquileres no lo pagaron sólo los caseros, sino que es la razón de gran parte de la decadencia de la ciudad y, por lo tanto, todos los habitantes de la capital pagan por ello.
Claro que unos pocos se benefician: aquellos que viven en apartamentos que pagan alquileres muy por debajo del precio de mercado. Pero se trata de una pequeña minoría, calculada en alrededor del 17.3 por ciento de los que viven en casas y apartamentos alquilados. Esto se debe a que actualmente 82.7 por ciento de las unidades están percibiendo alquileres por debajo del máximo permitido bajo la ley.
La eliminación del control de alquileres daría el incentivo necesario a los constructores para ofrecer nuevas viviendas y renovar las viejas. El resultado a corto plazo podría ser, más bien, una reducción de los alquileres, como sucedió en Santa Mónica a raíz de la eliminación del control de alquileres, el 1ro. de enero de 1999.
La experiencia de Boston, Cambridge y ciudades vecinas es similar. Estas ciudades mantuvieron controles de alquiler aún más estrictos por alrededor de 25 años, tiempo en el cual se deterioró considerablemente la calidad de las unidades de viviendas ofrecidas en alquiler. Los controles fueron eliminados en junio de 1995 y para 1998 el volumen de nuevas construcciones en Cambridge se había disparado en 50 por ciento. El auge permitió a los municipios reducir los impuestos sobre las propiedades, beneficiándose así toda la ciudadanía.
El control de alquileres es un cáncer y la cura está al alcance de los políticos.
* Economista y académico del National Center for Policy Analysis (NCPA).