Un territorio estéril que inició como un lugar de refugio para los damnificados de las inundaciones del lago Xolotlán en 1970 es en la actualidad uno de los municipios más atractivos para el desarrollo de proyectos urbanísticos en el país, pero muy pocos de sus habitantes pueden comprar casas en Ciudad Sandino. La razón es que son pobres.
A sus 23 años, María Victoria Romero, una oficinista que está por terminar la carrera de Administración de Empresas, es una excepción. Romero vive en uno de los barrios más antiguos de Ciudad Sandino, Bello Amanecer, y ha decidido formar su propia familia.
En mayo próximo contraerá matrimonio con su antiguo novio de secundaria, con quien desde hace más de ocho años sueña con tener su propia vivienda, un camino durísimo para quienes lo emprenden, según su relato. “Es una jarana (deuda) bien grande, de 20 mil dólares, pero mi novio y yo estamos conscientes de que es la única forma de tener nuestra casa y mientras estemos pagando vamos a tener la seguridad de que nuestros hijos vendrán a un techo seguro”, dice la joven.
En la última década los proyectos urbanísticos en Nicaragua han alcanzado un importante auge en respuesta a la gran demanda de la población por adquirir una vivienda que puedan pagar a plazo de hasta 20 años, un negocio bancario que se convierte también en una oportunidad para personas como Romero, que insiste en que ahora podrá cumplir su sueño.
El déficit habitacional que existe en el país es de aproximadamente unas 600 mil viviendas, según la Cámara de Urbanizadores (Cadur). Existen complejos habitacionales privados y de interés social en diferentes sectores de Managua, pero a tan solo 13 kilómetros de la capital, en el municipio de Ciudad Sandino, hay una concentración de diez urbanizaciones y la Alcaldía cuenta con al menos 35 solicitudes para hacer nuevas residenciales.
Según Rosenaldo Castro, gerente municipal de la Alcaldía de Ciudad Sandino, existen factores climatológicos, geológicos y de ubicación que convierten a este municipio en un atractivo destino de inversión para los urbanizadores.
“Primero, el clima de este municipio es muy privilegiado por su altura. Segundo, es una zona estable sísmicamente. Tenemos prácticamente las minas más grandes de arena, hormigón, piedra pómez y todo lo necesario para el material selecto que se utiliza en construcción de carreteras y viviendas. Cualquier construcción en este municipio es más barata porque tenemos la materia prima”, señala el funcionario municipal.
Gerardo Hernández Carvajal, gerente general del Grupo Carvajal, que durante 2002 inició la construcción de la primera urbanización en Ciudad Sandino, Santa Eduviges, afirma que el municipio cuenta con todas las condiciones favorables para desarrollar proyectos urbanísticos, sobre todo por los bajos precios de los terrenos en comparación con otras zonas de Managua. Incluso recordó momentos familiares que lo motivaron a meterse al negocio cuando nadie miraba en esta zona un sitio para desarrollar estas construcciones.
“Alguien le dijo a mi madre que el futuro de Managua estaba desde el filo de San Andrés hasta lo que ahora conocemos como Ciudad Sandino. Esas tierras eran baratas con relación a las de Carretera a Masaya, mucho más baratas, pero que eran tierras donde había muy buenas condiciones donde urbanizarse”, recuerda Hernández Carvajal.
En su inicio el grupo Carvajal destinó 56 manzanas al proyecto habitacional Santa Eduviges, donde actualmente existen 320 viviendas construidas. Durante 2004 inició la venta de las primeras casas a un precio de 12 mil 500 dólares, pero el costo ahora es mayor. “Ahora las vendemos en 20 mil dólares, tomando en cuenta los altos costos del petróleo y de todos los materiales que se requieren. Pero es una realidad que las viviendas a través de los años adquieren su plusvalía”, justifica.
Alberto Atha, presidente de Cadur y director comercial de Desarrollos Urbanos, que desde el año 2007 inició la urbanización de carácter social Valle de Santa Rosa, en la parte oeste de Ciudad Sandino, confirma que el municipio es viable para los proyectos habitacionales y reconoce que hay avances en la gestión con la municipalidad para lograr mayor rapidez en los permisos.
“Apostamos a desarrollar este proyecto urbanístico en Ciudad Sandino inicialmente por las condiciones favorables que nos ofreció la municipalidad en 2007, respecto a la permisología en la construcción. Hubo una rápida agilización de los trámites, precios muy atractivos de los terrenos para la construcción de las viviendas”, añade Atha.
El segundo factor que convierte en más atractivo el municipio de Ciudad Sandino es la cercanía a la capital, dicen los inversionistas consultados.
LA CERCANÍA a MANAGUA
“Ciudad Sandino es un municipio que está cercano a la capital, tiene una fácil ruta de acceso al centro. El flujo del tráfico es muy bueno con relación al que existe en Carretera a Masaya”, opina Atha.
El proyecto Valle Santa Rosa pretende construir 951 viviendas con precios desde los 16 mil a 20 mil dólares con una tasa de interés del 5.5 por ciento anual. Durante la primera fase de construcción ya fueron vendidas, desde 2008, 400 casas que en tres años representan poco menos del 50 por ciento del total.
El subsidio gubernamental que reciben las urbanizaciones que construyen viviendas de interés social (es decir igual o menor a 20 mil dólares) es del 3 por ciento sobre el interés del crédito para la adquisición de casas, según la Ley 677, Reglamento Especial para el Fomento de la Construcción de Vivienda y de Acceso a la Vivienda de Interés Social, que fue aprobada en 2009.
Según Atha el promedio de venta mensual de las viviendas es de 18 a 22. Durante el 2010 fueron colocadas, es decir vendidas a pobladores, 240 casas en el Valle Santa Rosa.
LOS SIN CASA DE CIUDAD SANDINO
La pobreza en cambio está obligando a la población de Ciudad Sandino a mirar a otro lado. Las urbanizaciones parecen no ser una salida al problema de déficit habitacional que enfrentan. Según fuentes municipales, en Ciudad Sandino la mitad de la población tiene casa propia, por lo que el surgimiento de las nuevas urbanizaciones en apariencia parece ser una respuesta para reducir esas cifras.
No es así. Los escasos recursos económicos de una buena parte de la población impiden que sean los habitantes de Ciudad Sandino quienes ocupen esas viviendas.
Hernández Carvajal explica que existe una gran demanda de pobladores que carecen del mínimo nivel de ingresos económicos, de unos 8 mil 500 córdobas al mes, para poder optar al crédito de la vivienda y tan solo un 15 por ciento de los pobladores de la urbanización Santa Eduviges son oriundos de ese municipio.
“La demanda es inmensa. Nosotros sacamos un anuncio en una revista y recibo de 15 a 20 correos diarios sobre las condiciones de crédito, sobre el sistema de reserva, etcétera. Pero no todos los solicitantes cumplen los requerimientos de niveles de ingresos y ese es el problema en cuanto a los filtros bancarios que los clientes tienen que superar”, dice Hernández Carvajal.
“Existe gente de los mercados que andan más dinero en la bolsa que lo que nosotros podemos andar en una tarjeta de crédito. Los bancos están otorgando créditos de una forma sumamente restrictiva que se convierte en un riesgo para el urbanizador que agarra dinero del banco para desarrollar los proyectos, y si no logra vender cómo le va a pagar al banco”, expresó Hernández Carvajal.
Según el empresario, el grupo Carvajal hasta creó su propia financiera en 2004 porque las casas no tenían compradores por falta de financiamiento de los bancos y comentó que anualmente hay una demanda de 30 mil viviendas que se suma al déficit habitacional en el país.
“El crecimiento vegetativo anual de familias que demandan viviendas es de 30 mil unidades, es decir cada año se forman 30 mil nuevas familias. El déficit cuantitativo de viviendas es de medio millón, pero hay otro déficit cualitativo que son las viviendas que carecen de condiciones, más estas 30 mil viviendas”, detalla Hernández Carvajal.
HARÁN VIVIENDAS PREFABRICADAS
Álvaro Terán, otro inversionista que apuesta en invertir su capital en el municipio de Ciudad Sandino, asegura que pretende cambiar el sistema de construcción estructural de viviendas de concreto y ofrecer casas prefabricadas con precios desde los 8 mil dólares para ayudar a cubrir la demanda de los pobladores pobres de Ciudad Sandino, quienes laboran mayoritariamente en parques de zonas francas aledaños al municipio y en Mateare y cuyos salarios no superan los 5 mil córdobas.
“Estamos dando los primeros pasos, estamos en el anteproyecto. Estamos apuntando a un sistema prefabricado donde podamos bajar los precios de las viviendas. El precio de las casas podría andar entre los 8 mil y los 12 mil dólares. Servicio de agua potable, energía eléctrica, calles pavimentadas, áreas verdes”, indicó Terán.
“Existe una gran demanda de viviendas. Ciudad Sandino tiene una población que anda alrededor de los 80 mil habitantes. Por los estudios que hemos hecho sabemos que hay muchas familias y que existe un gran crecimiento poblacional y no están en capacidad de pagar unos 120 dólares mensuales, pero con esfuerzo podrían pagar entre 35 y unos 45 (dólares) mensuales”, explicó Terán.
URGEN PLAN ESTRATÉGICO
El gerente municipal de la comuna, Rosenaldo Castro, recalcó que las autoridades municipales deben plantearse un plan estratégico de desarrollo integrado con el avance de estas urbanizaciones en Ciudad Sandino, para que se propicie un clima de confianza para que los inversionistas a mediano plazo realicen otros proyectos que generen más fuentes de empleo.
Castro enfatizó también en la importancia del cuido del medio ambiente.
Las nuevas urbanizaciones en Ciudad Sandino significan también en otro sentido un aumento de la demanda de servicios elementales como salud, educación y transporte.
Según el funcionario de la comuna, cinco urbanizaciones ya se encuentran habitadas.
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