Humberto Galo y Lucia Navas
Doña Xiomara Soto Velásquez tiene casi dos años de habitar en la urbanización Valle Santa Rosa, uno de los residenciales más afectados por las lluvias de la semana pasada. Y aunque ella no es de las que perdió sus enseres, sí está preocupada por el hecho de que su casa perdería valor al estar ubicada en una zona de riesgo.
“Quienes vivimos aquí debemos estas casas (a los bancos) y, si estas inundaciones siguen pasando, las propiedades irán perdiendo su valor. Si es que en el futuro las queremos vender, nadie las querrá comprar”, manifestó Soto.
Su preocupación la sustentan especialistas en el ramo del avalúo de bienes inmuebles, como Eduardo Calero, consultor independiente, y Luis Sáenz, gerente de la empresa Técnicos en Tasación de Centroamérica S.A. (Tecnitasa).
“Al encontrarse con este tipo de problemáticas (inundaciones), las propiedades van perdiendo un porcentaje en el precio en el que podrían ser vendidas a futuro, es lo que se conoce como pérdida por mitigaciones”, explicó Calero.
Claudio Taboada, gerente general de Seguros Lafise, informó que los equipos de la aseguradora comprobaron los daños en la infraestructura de las casas por anegación de agua y por lodo, comprobando además que otros bienes como vehículos, igual resultaron afectados. En particular, en Seguros Lafise el proceso de revisión y aprobación de la indemnización puede tardar entre dos y cinco días.
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SI LA CASA SE DAÑA, VALE MENOS
Luis Sáenz, gerente de la empresa Técnicos en Tasación de Centroamérica S.A. (Tecnitasa), explicó que en el caso concreto de los residenciales anegados la semana pasada, existe una serie de elementos que inciden directamente en el precio que podrían recibir en el futuro los dueños, ya sea porque decidan venderlas o alquilarlas.
“El valor por reposición, el valor del mercado y el valor por rentas son los tres parámetros fundamentales a tomar en cuenta al momento de asegurar las viviendas”, señaló Sáenz.
Sin embargo, explica el especialista que las empresas aseguradoras toman como referencia el valor de reposición, debido a que este se vincula a elementos como reemplazo y depreciación del inmueble. “Este factor incide directamente en el valor de mercado de las propiedades, ya sea para que aumente su precio o lo disminuya. Por ejemplo, si vos como propietario de un inmueble tenés la capacidad (económica) de hacer mejoras (un muro, terrazas) evidentemente tu propiedad aumenta su valor, pero si acaso sufre alguna afectación, su valor disminuye”, dijo.
Sobre este último aspecto, Sáenz refiere que la depreciación de un inmueble se basa en tres elementos importantes: antigüedad, la vida útil estimada y el estado de conservación del inmueble.
Todos estos factores están vinculados con los ingresos que alguien podría percibir por alquilar este bien inmueble ya que por naturaleza todo inmueble “puede generar ingresos”, afirmó.
CON EL PASO DE LOS AÑOS EL SEGURO PAGA MENOS
La pérdida de valor de la vivienda en los residenciales también se da en la cobertura del seguro adquirido. Después del primer año de contratado, el seguro irá bajando el monto económico que la aseguradora reconocerá en la cobertura de la casa. Esto en la práctica significa que si el bien es afectado por una inundación u otro evento, el dueño posiblemente termine sacando de su propio bolsillo para completar los gastos de reparación que requiere el inmueble.
Claudio Taboada, gerente general de Seguros Lafise, explica que la Ley de Seguros y Reaseguros establece que la obligación de la indemnización es por la pérdida que tiene el asegurado. “Entonces, cuando uno toma un bien, con el paso del tiempo va perdiendo valor y, por tanto, la indemnización real igual va bajando”, afirma.
El empresario dice que la casa gana valor en el mercado cuando es el caso que se quiere vender posiblemente a un monto mayor al que se adquirió. “
Pero por la depreciación del uso y deterioro es lo contrario, van perdiendo valor. No es lo mismo una casa de 20 años que una casa nueva”, afirmó.
Pero todos los años, quien tiene hipotecada una vivienda con un banco debe renovar obligatoriamente el seguro de las pólizas.
Existe la crítica de que las aseguradoras fallaron en sus análisis de riesgos por haber aprobado asegurar casas en los residenciales ubicados en zonas vulnerables. Taboada refuta diciendo que se apegan a los informes de las empresas evaluadoras, conforme las características de construcción y ubicaciones de las viviendas. “Aquí es importante aclarar que si ese análisis lo hacemos mal, quienes perdemos somos nosotros porque nos toca pagar la indemnización”, dijo.
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