¿Qué protección legal tienen las familias cuyas viviendas que adquirieron en una urbanización se dañan parcial o totalmente ante un desastre natural? Las organizaciones defensoras de los consumidores explican que si bien a Ley de Protección de las Personas Consumidoras y Usuarias (Ley 842) establece medidas que amparan a los ciudadanos, estas se limitan a lo referente a vicios ocultos en la estructura de la casa, sus acabados y accesorios.
El análisis de las organizaciones es que a la Ley 842 le faltan mecanismos claros que los ciudadanos puedan utilizar para exigir una respuesta al urbanizador cuando la casa queda inhabitable total o parcialmente por un evento, como las inundaciones, que los últimos tres años dañaron decenas de viviendas en más de diez residenciales.
También proyectos del Gobierno fueron anegados con las lluvias de principios de junio, como las llamadas Casas para el Pueblo, cerca del Puerto Salvador Allende en Managua. Ahí unas 25 viviendas fueron declaradas inhabitables por la Alcaldía, obligando a reubicar a esas familias.
Juan Carlos López, director del Centro Jurídico de Ayuda al Consumidor, y Ricardo Osejo, presidente de la Organización para la Defensa del Consumidor (ODC), dicen que en las normas legales sobre la vivienda hay algunos recursos para reclamar al urbanizador y al constructor y si fallaran hay otras leyes en el ámbito civil y penal a las cuales recurrir.
La Ley de Protección de los Consumidores en el artículo 52 otorga una garantía de dos años “contados a partir de la entrega de la vivienda” para que el urbanizador responda por defectos de la casa que vendió, pero solo es en casos de vicios ocultos.
INVUR FALLÓ
Dicha Ley mandó al Instituto de la Vivienda Urbana y Rural (Invur) como ente rector del sector urbanizador a crear los mecanismos de aplicación de lo relacionado con el negocio de la vivienda. Ese requisito se cumplió con el Acuerdo Administrativo 001-2014 firmado por la entonces presidenta del Invur (hoy magistrada del Consejo Supremo Electoral), Judith Silva, pero no se llenó el vacío de cuando la casa se afecte por un evento de la naturaleza.
El artículo 13 de la norma del Invur establece que “toda persona consumidora afectada por la manifestación de uno o más vicios ocultos en la vivienda u obra con carácter habitacional tiene derecho a realizar el reclamo respectivo ante el agente productor de vivienda; solicitando la reparación completa de los vicios ocultos que surjan o se detecten en el bien inmueble, siempre y cuando estén contenidos dentro de los términos de la garantía de vicios ocultos”.
Contempla, además, que “en el caso de que el inmueble, según dictamen técnico consensuado entre el urbanizador y el usuario, no admita reparación alguna, la persona consumidora tendrá derecho a que se le reemplace el bien en igual cantidad y características o a rescindir del contrato con el agente, producto de la vivienda”.
Sin embargo, la Ley y la norma del Invur no permiten deshacer el contrato cuando esté hipotecada con un crédito bancario, a pesar de que la mayoría de las viviendas adquiridas en los últimos años ha sido mediante préstamo. Prueba de ello es que la cartera de créditos para viviendas pasó de 321.7 millones de dólares en 2010, a 519.84 millones en marzo de 2015.
Osejo, de la ODC, refiere que “el Estado no brinda una tutela efectiva para quienes compran una vivienda” porque da ventajas al banco por encima del afectado. Señala a las autoridades del Invur de incumplir la normativa que les faculta actuar de oficio en fiscalizar los proyectos habitacionales afectados por las lluvias para realizar un análisis técnico sobre las fallas.
“Hasta hoy el Invur no ha presentado ningún informe al respecto”, señaló Osejo.
HAY PLAZOS
El artículo 19 de la normativa del Invur da veinte días hábiles de plazo para que la empresa “responda por escrito” al reclamo que presente el usuario. Si no se responde por escrito “se entenderá que estos proceden a favor de las personas consumidoras”.
Y si se está insatisfecho con la contestación del urbanizador, el usuario tiene diez días hábiles para recurrir al Invur, donde deberá iniciar una investigación del caso.
López, del Centro Jurídico de los Consumidores, explica que los vicios ocultos refieren a “las fallas internas de la vivienda, por ejemplo, que una tubería socave la vivienda o que el diseño de la casa no cumpla las normas de construcción”.
“Lamentablemente el marco jurídico de la Ley de los Consumidores y la norma del Invur no prevén casos como daños por las inundaciones, pero hay otras leyes a las cuales recurrir, como la del Medioambiente, sobre la cual se puede demostrar que el urbanizador construyó un residencial violando los estudios de impacto ambiental y los lineamientos técnicos para despalar o afectar cuencas hídricas”, afirma López.
Explica que en las afectaciones por eventos naturales o negligencia técnica la opción legal es la vía civil y la penal, en los casos de las residenciales inundadas. “Aquí no son vicios ocultos, aquí hablamos de omisión en el cumplimiento de los requerimientos técnicos y hay responsabilidad civil y penal, porque la urbanización antes de construir debió evaluar el socavamiento de la tierra, del acceso a servicios públicos y otra serie de planteamientos de ingeniería”, afirmó.
RECURRENTE
Actualmente son cuarenta familias de la urbanización Ciudad San Sebastián, de Managua, las que demandan por la vía penal a Mario Montiel, representante legal de la empresa Inver Capital Aranxa SA, por construir en una zona vulnerable (cauce natural). “Desde 2008 este residencial se inunda en invierno y eso demuestra que no se adoptaron los cambios que recomendó la Alcaldía en su momento para proteger a las familias”, afirma Juan Carlos López, director del Centro Jurídico de Ayuda al Consumidor.
COMPRAR “A CIEGAS”
Ricardo Osejo, de la ODC, señala que quien compra una casa está en desventaja frente al urbanizador. “No se tiene ingenieros para determinar que la estructura de la casa sea la que dice el contrato y aunque la Ley lo manda, el urbanizador no presenta los estudios de impacto ambiental ni los permisos para constatar a la persona que se construye el residencial en una zona donde no hay riesgos”, declaró.
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