No exagerar con las normas de construcción y de protección a las familias que compran una vivienda pero tampoco relajar las exigencias al urbanizador. Esa es la recomendación de Fernando Herrera García, presidente de la Comisión de Urbanismo de la Cámara Chilena de la Construcción (CCHC), al explicar lo bueno y lo malo de lo que sucede en su país con el programa masivo de viviendas que permitió ir reduciendo el déficit habitacional.
Herrera participó a finales de julio pasado en el Foro Centroamericano de Vivienda y Ciudad, celebrado en Managua, donde compartió la experiencia de Chile y recomendaciones para adecuarla a las de Centroamérica, donde millones de familias carecen de una casa propia.
Chile es de las economías líderes en crecimiento en América Latina, pero ¿cómo se ha traducido en mejorar el acceso a la vivienda en su población?
Efectivamente Chile ha logrado tasas de crecimiento bastante buenas los últimos treinta años, pero estamos preocupados en este minuto porque se ha producido una disminución importante en el ritmo de crecimiento. Mi opinión es que se ha perdido un activo importante que existía de lograr acuerdos públicos-privados, se ha perdido esa relación. Lo más importante es que exista esa confianza porque ni el Estado puede hacer todo, ni los privados pueden avanzar en sus negocios sin el apoyo del Estado en una serie de materias.
¿Cuál fue el beneficio de esa alianza?
Que si hay buenas políticas públicas se pueden lograr resultados importantes. En el caso de la política de vivienda en Chile hemos sido capaces prácticamente de ir suprimiendo el déficit habitacional cuantitativo, me refiero a la cantidad faltante de viviendas porque todavía hay bastante trabajo en cuanto a la calidad de las viviendas, pero por lo menos durante treinta años se mantuvieron políticas de incentivos de parte del Estado para ofrecer subsidios a las personas que necesitaban una vivienda. Eso pasaba por un filtro bastante estricto respecto a que deben calificar quienes tienen determinadas condiciones socioeconómicas para postular al subsidio y entonces acceder al mercado de vivienda.
¿Qué tipos de subsidios son?
Los de niveles más bajos de ingresos es el ciento por ciento del valor de la vivienda de treinta mil dólares; en los niveles medio-bajo hay una escala progresiva, hasta llegar a cero para viviendas entre treinta mil y setenta mil dólares. Y eso fue tremendamente efectivo y se pudieron construir un montón de viviendas.
¿Cuánto era ese déficit y a cuánto lo redujeron en esos treinta años?
Te lo explico de esta manera: los países no es que tengan problema de vivienda sino de pobreza. Entonces analizar el problema de pobreza desde el punto de vista de la vivienda lleva a cometer errores, esto te lo puedo decir por la experiencia nuestra. La pobreza es multidimensional, tiene un componente cierto de vivienda que va aparejado por un problema de salud pública, porque normalmente las personas sin una vivienda adecuada no tienen acceso tampoco a los servicios públicos básicos como agua potable y alcantarillado y por tanto aumentan las enfermedades… También necesitas políticas en materia de educación, de apoyo social a las personas y de seguimiento porque si las familias no son capaces de generar ingresos, de adaptarse a las nuevas condiciones del mercado laboral y aumentar su productividad, tampoco van a poder desarrollarse socialmente. La vivienda es una gran ayuda, muy importante, pero no es la única dimensión que hay que atacar.
¿Cuánto lograron revertir el déficit?
Tengo que volver hacia atrás. Teníamos el orden del cuarenta por ciento de la población en pobreza y del 15 al veinte por ciento en pobreza extrema. Hoy los índices son menos del diez por ciento de las familias en situación de pobreza y aproximadamente un cinco o seis por ciento en situación de pobreza extrema. (Cepal registró 2.5 por ciento para 2013) Ha ido en paralelo la disminución de la pobreza con el tema del déficit de la vivienda. El déficit de la vivienda había sido superior al veinte por ciento de las familias chilenas y hoy hablamos que el déficit son alrededor de doscientos mil viviendas (11 por ciento).
¿Cómo lograr efectividad en el programa de vivienda?
Básicamente los países si quieren que disminuyan los problemas de pobreza tiene que haber crecimiento económico porque genera fondos para el Estado para que pueda invertir en políticas sociales. El crecimiento económico permite generar políticas públicas en las que los ciudadanos con mayores ingresos aportan a ayudar a los ciudadanos que todavía no han salido de la pobreza.
En Nicaragua también hay un programa estatal de subsidio a la vivienda social, que es a la tasa de interés en el crédito. ¿En Chile cuál es el mecanismo?
En la vivienda social es un voucher (cupón) que puedes aplicar para comprar una casa, aplican las personas con el sueldo mínimo que en Chile anda por los cuatrocientos dólares. La vivienda es gratis. Hay varias empresas que ofrecen proyectos de vivienda social, el Estado también organiza proyectos inmobiliarios de vivienda social y las personas eligen dónde comprar. Los últimos años como los costos de construcción han aumentado mucho y el valor de los subsidios no ha acompañado el aumento de ese costo hoy les es más difícil a las familias que reciben estos voucher poderlos aplicar para comprar una vivienda. Para sectores medios básicamente son los subsidios parciales que también es una especie de voucher y existe tratamiento para disminuir los pagos de impuestos de las familias.
¿El programa para segmento medio es únicamente a través de préstamo bancario?
Solamente. No hay un programa directo de subsidio a la compra. No hay subsidio a las tasas de interés del crédito. Mi opinión personal es que subsidiar las tasas de interés hace que los que presten la plata no tengan interés en prestar, porque si no van a recibir una remuneración adecuada por el dinero que están prestando, no van a prestar, salvo que el Estado compense esa diferencia a los bancos o las instituciones hipotecarias. (…) Normalmente lo que tratan los gobiernos es que los bancos cobren menos, pero hay que ser cuidadosos en eso porque si a un banco le obligan a cobrar menos, no va a prestar. En Chile el subsidio es una disminución al pago de impuestos de los préstamos.
¿Cómo tomar esas experiencias a países como Nicaragua donde el déficit habitacional es alto?
Tienen que enfocarse en solucionar los problemas más inmediatos porque la plata es poca siempre. Nosotros hemos aprendido varias lecciones. Fuimos muy eficientes en disminuir la cantidad de viviendas faltantes, pero como había que cuidar los pesos esas viviendas se hicieron con niveles de urbanización que hoy nos parecen inadecuados, con un estándar más bajo de lo que hoy exigen las personas. Eso significa calles estrechas, mala iluminación, falta de áreas verdes, incluso acceso a los servicios y conectividad por falta de acceso a transporte público. Nos hemos dado cuenta que no solo hay que destinar dinero para las viviendas, sino también para lograr condiciones urbanas adecuadas.
“Hay que ser prudentes, buscar equilibrios en la protección al consumidor, pero que no sea excesivamente gravosa porque todo al final lo paga el propio consumidor. Las empresas inmobiliarias van a construir en la medida que puedan recuperar sus costos y tener una legítima ganancia”.
Fernando Herrera García, directivo de la Cámara Chilena de la Construcción.
¿Si se enfoca solo en construir casas se arrastra el problema?
Se posterga un problema. Hay cosas que no se pueden postergar, por ejemplo el tamaño de las calles. Hoy nos encontramos con un problema porque muchas de las familias tienen acceso a comprar un vehículo en Chile, pero en las casas no tienen dónde dejar los autos y las calles son muy estrechas. Dejan los autos en las calles y no puede entrar el camión de la basura, no pueden entrar los bomberos en caso de incendio, no pueden entrar las ambulancias en caso de una emergencia. Son cosas que no se pueden solucionar después porque tendrían que expropiar un conjunto de casas para ampliar las calles. Es una recomendación el tener cuidado en las condiciones urbanas donde se construyen las viviendas.
¿La legislación en Chile protege al consumidor que compra una casa ante desastres naturales como terremotos, inundaciones?
Con respecto a los riesgos naturales hay dos caminos, el primero es la información. Es deber del Estado levantar la información de cuales son las zonas de riesgos. Personalmente no creo en las prohibiciones porque si dices legalmente ‘aquí no se puede construir por el riesgo a un volcán, una inundación u otra cosa igual’ se producen asentamientos ilegales… Pero sí es deber del Estado informar y en segundo lugar establecer las normativas, los códigos de construcción apropiados para instalarse en determinados lugares. Chile ha sido pionero en desarrollar normas de ingeniería antisísmica y todas las viviendas que se construyen deben cumplirlas. En 2010 con el gran terremoto la mayoría de los edificios modernos no sufrieron mayores daños y con las viviendas tuvimos problemas con las de adobe con setenta o cien años. Pero tuvimos problemas con los tsunami porque no teníamos una norma de construcción adecuada para edificar en zonas de inundación. Ahí tenemos terreno donde avanzar, igual en el tema de las inundaciones. Hay que hacer trabajos en términos de definir las zonas riesgos, que el Estado invierta en obras de contención.
¿Si una casa en una urbanización es afectada por una inundación el propietario a qué tiene derecho?
Depende de las causas. Si la inundación es porque el urbanizador no tomó las providencias existiendo la información de que era un terreno inundable, es responsabilidad del urbanizador. Si se produce por actos hechos por un tercero… te pongo un ejemplo: en Santiago se construyó una autopista donde no construyeron los drenajes adecuados para que las aguas de lluvia pasaran por debajo de la autopista, pero como la autopista era más elevada hizo de dique y todas las casas que estaban aguas arriba de la autopista se inundaron, ahí tiene la responsabilidad el Ministerio de Obras Públicas.
¿Y la ley cómo protege?
Tienes derecho a demandar al Estado por los daños. Normalmente los tribunales condenan al Estado en Chile por perjuicio causado a particulares producto de sus acciones. Si los daños son recuperables se tendrán que financiar pero si hay que reconstruir la casa, habrá que hacerla.
