Pese a que se considera una de las capitales más desordenadas de Centroamérica, Managua se está desarrollando a cuatro velocidades, cuya tendencia, según especialistas, se espera se mantenga así durante los próximos años, aunque en la zona de Carretera Norte se prevé que comience a atraer proyectos de viviendas, pero para segmentos poblacionales de ingresos medio bajo.
Carretera Norte, uno de los polos de desarrollo, por ahora seguirá atrayendo inversiones del sector industria; mientras Carretera a Masaya captará construcciones de residenciales, comerciales y servicios, al igual que la Pista Suburbana y Carretera Sur. En tanto, Carretera Nueva a León será para edificaciones habitacionales, en su mayoría de interés social, así como inversiones industriales.
Las fuentes relacionadas con este sector afirman que ese fenómeno puede ir cambiando a corto plazo para la zona de Carretera Norte, Carretera Nueva a León y Sabana Grande.
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Este desarrollo a varias velocidades ha provocado que el precio de la tierra varíe drásticamente de una zona a otra, aunque haya pocos kilómetros que la separen.
Al menos en Carretera Norte la vara cuadrada de tierra ronda entre los setenta y cien dólares, pero puede variar de acuerdo con la zona de ubicación, explica Albino González, presidente de la Cámara Nicaragüense de Valuadores (Caniv).
A diferencia de Carretera a Masaya, donde el precio promedio por vara de tierra es dependiendo de la zona, existen puntos donde el precio por vara cuadrada va desde 100 dólares hasta 300 dólares.
En la zona de Carretera Nueva a León la vara cuadrada de tierra va desde 15 dólares hasta 30 dólares. Eso va a depender del kilómetro donde esté ubicado el terreno, precisa. González refiere que la zona de Carretera Nueva a León el valor de la tierra es razonable y que no ha registrado incrementos llamativos en los últimos años.
En el caso de la Pista Suburbana el precio por vara cuadrada está entre 45 y 60 dólares; y en el caso de Carretera Sur entre 60 y 100 dólares la vara cuadrada.
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Pero ¿qué tipo de inversión está atrayendo cada polo de desarrollo? ¿Cuál es la tendencia en los próximos años?
El presidente de la Cámara Nicaragüense de la Construcción (CNC), Rodrigo Pereira, dice que la Carretera Norte tiene las características necesarias para el desarrollo industrial por la densidad del terreno y la cercanía del aeropuerto. Alguno de estos proyectos incluso fueron incorporados al Plan Maestro de Managua, que en meses pasados fue presentado por la Alcaldía de Managua y la Cooperación de Japón y que recoge propuestas de ordenamiento de la capital.
“La Norte está dirigido a la parte de bodega, vienen dos proyectos de ofibodegas de importancia, que posiblemente se realizarán en los próximos dos años. Uno de ellos (de los proyectos) anda rondando los 12 millones de dólares, que posiblemente se haga en año y medio”, afirmó Pereira.
Álvaro Baltodano, asesor presidencial para las inversiones, afirmó que los proyectos de inversión han sido igual en toda la ciudad capital, pero que no todos son visibles por el tipo de función.
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“En la Carretera Norte no son tan llamativos, porque no son edificios altos, como lo que hemos visto en Carretera a Masaya y Carretera Sur. En la Norte hay inversiones importantes en el parque industrial Las Mercedes, tenemos call center, textilera, hay otros tipos de parques industriales de zona franca para la Carretera Norte”, destacó Baltodano.
Pereira y Baltodano insisten en que la cercanía con el aeropuerto, Aduana y espacio para nuevas construcciones son factores que atraen al sector industrial a ubicarse en esta zona.
Por su parte el presidente de Caniv dice que el movimiento en la venta de tierra en la Carretera Norte ha sido lento, pero que cumple con las condiciones para desarrollar proyectos industriales, al igual que en Carretera Nueva a León, donde también está en auge este tipo de inversión.
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“La Carretera Norte se ha caracterizado más por ser una zona populosa, una zona de mucha industria y bodega. Los tipos de propiedad son grandes y se prestan para ese tipo de construcción”, explica González.
La vicepresidenta de la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua (Cadur), Hilaria Salinas, puntualiza que el sector industrial es favorecido por la cercanía con el aeropuerto internacional, principalmente para aquellas empresas que exportan productos con valor agregado y pueden pagar costos de transporte aéreo.
“Por ahí entran los productos agrícolas que vienen del norte y centro del país, algunos de cuales son procesados en las industrias de Carretera Norte. Los centros de abastecimiento de campesinos, finqueros y ganaderos también están ubicados en la zona, como el Mercado Oriental y el Mayoreo, que son los principales”, detalla Salinas.
Estratos sociales
Alberto Atha, tesorero de Cadur, afirma que para determinar el tipo de desarrollo en una determinada zona los inversionistas toman en cuenta la disponibilidad de tierra, acceso a los medios de transporte y de servicios básicos, entre otros.
González, Salinas y Atha coinciden en que en la zona de Carretera Norte está concentrada la población con menor nivel de ingreso respecto a la que está en Carretera a Masaya y Carretera Sur, donde inclusive se desarrollan proyectos habitacionales para segmentos con mayor poder adquisitivo.
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No obstante, en los últimos años la Carretera Norte está seduciendo a los urbanizadores, pero los proyectos que se ejecutan son de interés social como los que se construyen en la zona de la garita norte y carretera a Tipitapa.
“Estos desarrollos aún no alcanzan más auge por la poca capacidad de compra de las familias (en la Norte), pero está en fuerte crecimiento debido al gradual aumento de esa capacidad y a las políticas de subsidio establecidas por el Gobierno para las casas con precios medios y bajos”, señala Salinas.
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A su vez recomienda que la zona cercana al Lago de Managua continúe como zona de mitigación ante inundaciones con parques, áreas de esparcimiento y abundantes árboles.
Comercio responde a demanda
Y aunque las cuatro principales zonas de desarrollo de Managua llevan dinámicas distintas, el comercio asegura que en cada una ha encontrado una oportunidad de mercado.
El presidente de la Cámara de Comercio y Servicios de Nicaragua (CCSN), Rosendo Mayorga, sostiene que el crecimiento habitacional en Carretera a Masaya “ahora se está ampliando un poquito a lo que es la Pista Suburbana y Carretera Sur”, por lo que el comercio está viendo hacia esas zonas.
Baltodano estima que solo en la Pista Suburbana en la actualidad se invierten este año unos 45 millones de dólares en la construcción de un edificio para fines de servicios y otro para uso comercial.
Pereira dice que el desarrollo de edificaciones verticales en la Carretera a Masaya ocurre por la misma demanda, además por cercanía entre las empresas, pero cree que a mediano plazo esa dinámica se va a generalizar en todos los puntos de Managua.
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Salinas considera que el crecimiento hacia el sur de Managua ha sido impulsado también por el movimiento de la población de Masaya y Granada que trabaja en Managua, tendencia que se espera se mantenga así en los próximos años.
Determinar límites
El tesorero de la Cámara de Urbanizadores de Nicaragua (Cadur), Alberto Atha, dice que el desarrollo de la ciudad es una necesidad, pero que se debe hacer ordenadamente. “Nosotros creemos conveniente establecer un límite natural, que podría ser Tipitapa, Los Brasiles, Masaya. De hecho para empezar a densificar la ciudad, deben ser que en menos áreas de terreno tengamos más viviendas. Con el desarrollo de la Pista Suburbana y de la nueva ruta que va a unir Nejapa con Carretera a Masaya puede ayudar a que esa sea la frontera natural, hasta dónde tienen que llegar las urbanizaciones y hasta dónde va a empezar el escudo que proteja a Managua”.
Las construcciones
56.9% es el crecimiento en la construcción privada para el sector de servicios en Managua en el II trimestre del Informe de la Construcción Privada, que publica el Banco Central de Nicaragua.
77.6% disminuyó el área de construcción para el sector industria entre mayo y junio de este año en Managua.
82.4% fue el crecimiento de las áreas de construcción dirigidas al sector comercio en Managua en el segundo trimestre de este año.
14.9% fue la reducción en áreas de construcción del sector residencial en Managua entre abril y junio de 2017.