La esencia de nuestro sistema registral es el principio de publicidad, del cual emanan todos los efectos sustantivos que la registración produce y sobre el cual funcionan todos los demás principios registrales que lo rigen.
El Registro de la Propiedad surge en la vida jurídica como un medio técnico y perfecto para la publicidad de las relaciones inmobiliarias. Su finalidad esencial es lograr seguridad en el tráfico jurídico inmobiliario protegiendo a quien adquiere confiado en el contenido de lo que el Registro publica. El principio de publicidad da preferencia al contenido registral, siendo sus pronunciamientos superiores a la realidad jurídica. En estos casos la publicidad registral, superando la discordancia con la realidad jurídica, crea una apariencia formal.
El principio de publicidad tiene dos vertientes: una material o sustantiva y otra formal o adjetiva. La primera revela el fin inmediato del principio: dar notoriedad a los Derechos reales sobre inmuebles y precisar los efectos que la Ley confiere a esa publicidad. La segunda, facilita los medios o modos que permiten a los interesados conocer el contenido del Registro. La publicidad, en su aspecto sustantivo, opera a base de una doble dimensión: positiva y negativa. El aspecto positivo produce en el contenido registral una doble presunción. Se presume que lo que el Registro publica es verdad en forma iuris tantum, o sea mientras no se demuestre la inexactitud del contenido registral. Se presume que el Registro es exacto e íntegro en forma iuris et de iure, o sea, aunque se demuestre lo contrario, cuando se trata de proteger la fe que el tercero tuvo en la apariencia que el Registro publicaba. A este drástico efecto se le señala con el nombre de “principio de fe pública registral”. La negativa no presume nada; afirma, supone que lo no inscrito no afecta al que contrata confiado en el contenido registral. Con esto se intenta fomentar la inscripción, se protege al que inscribe frente al que no lo hace y se degrada al acto que no está inscrito.
La única manera de llegar a conocer las posibles inexactitudes entre el Registro y la realidad jurídica extrarregistral y poder utilizar los procedimientos de rectificación es mediante la publicidad formal. En otras palabras, el aspecto adjetivo de la publicidad consiste en “franquear la puerta al que tenga interés legítimo en conocer el estado de la propiedad y sus gravámenes”. Viene formulado dicho aspecto en el art. 127 del Reglamento de la Ley General de los Registros Públicos que nos dice: “Toda persona o entidad podrá obtener información del contenido de los asientos registrales en cuanto al estado de los bienes inmuebles y otros derechos reales, cargas y gravámenes inscritos”.
Esta publicidad se hace efectiva a través de los medios siguientes: 1. Manifestación del Registro: Exhibición de los libros y por nota simple informativa. 2. Certificación del Registro. Expedida por los Registradores, únicos funcionarios que tienen facultad de certificar lo que resulte de los libros del Registro.
El autor es abogado y notario.