En los últimos cinco años el precio de la tierra en Nicaragua ha incrementado entre 15 y 20 por ciento, señalan los valuadores del país. Ese comportamiento ha sido incentivado por el mismo desarrollo en infraestructura vial y de estructura comercial y habitacional, que a su vez va limitando los espacios en zonas claves para potenciar un negocio, lo que se convierte en un círculo de incrementos.
Albino González Zambrana, presidente de la Cámara Nicaragüense de Valuadores (Caniv), aseguró que el precio de las propiedades que son valuadas por las empresas formales y reguladas por la Superintendencia de Bancos ha crecido entre 1 y 2.5 por ciento anual, pero que “hay otros sectores que a nivel de especulaciones lo hacen entre el 10 y 15 por ciento, ahí no vas a ver que hay transacciones sobre oferta en el mercado de inmobiliario”.
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En las ciudades donde existe mayor desarrollo económico, la especulación de precios es mayor, pues los propietarios asumen que por cada mejora que se haga en sus alrededores, su terreno da plusvalía.
María del Rosario Siero de Tefel, presidenta de la Cámara Nicaragüense de Bienes y Raíces (Canibir), ejemplificó que en los años noventa el precio de la vara cuadrada de tierra en el centro de la ciudad de Masaya se cotizaba entre 18 y 20 dólares y en la actualidad eso ha incrementado exponencialmente. “El precio ahora lo determinan por el tipo de construcción que existe, si es comercial, residencial o no existe ningún tipo de construcción”, mencionó sin especificar cifras.
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Lo que sí mencionó es que a lo largo de la Carretera a Masaya el precio de la vara cuadrada de tierra oscila entre 150 y 250 dólares, pero que al final el precio lo determinan las partes tratantes donde influye el tipo de pago o forma de contrato que pacten.
Los presidentes de las Cámaras afirman que siempre va a existir especulación en la venta de propiedades, pero que los interesados en adquirir un bien deben exigir un avalúo para evitar ser víctima de la especulación en el precio.
“Managua es grande y hay especulación. En todos lados hay especulación, pero en los ejes donde hay mayor desarrollo comercial o inmobiliario, generalmente es una zona blanco de especulación”, puntualizó el presidente de Caniv.
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Zonas determinan precio
Las fuentes citadas coinciden en que en dependencia de las edificaciones que existan en los alrededores va a determinarse el valor de las propiedades.
“En el caso de las tierras agrícolas son Chinandega y León, si son tierras turísticas yo pienso que Granada, San Juan del Sur y las zonas aledañas que colindan con el mar. Y Estelí es una zona pujante en el tabaco, eso hace que muchas cosas se estén trabajando tanto en comercio, como en urbanizaciones pero que al final eso se determina con la oferta y la demanda”, señaló la presidenta de Canibir.
Por su parte, el presidente de Caniv destacó que Estelí y Matagalpa han incrementado el precio de la tierra en el área urbana, pues el mismo desarrollo del comercio hace más atractivo el centro de la ciudad para ubicar un negocio.
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En el caso de Managua, otros miembros de la Caniv consultados por LA PRENSA admiten que la zona con precios de terrenos o espacios más caros es el mercado Oriental, donde no han hecho muchos avalúos porque pocas veces los bancos lo toman como garantía por la misma vulnerabilidad del centro de compras. “En el caso del mercado no es que cada año le suban el precio, ahí ocurre por ciclos, es decir cada tres años el valor de un tramo va cambiando”, detalló el presidente de Caniv.
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Se apegan a avalúo
Albino González, presidente de Caniv, explica que el ochenta por ciento de los avalúos que emiten es para la venta o compra de viviendas o propiedades que se adquieren mediante crédito bancario, lo que acerca más al comprador al precio real del bien a adquirir. El veinte por ciento restante de emisión de los avalúos que realizan es por otro tipo de activos como vehículos.
Que el vendedor se ajuste a ese valor, es decisión propia. Pero en su mayoría tratan de apegarse a los precios recomendados en los avalúos, porque la misma oferta que existe en otros puntos lo empuja a regirse a ese resultado.
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“Si vos tenés una propiedad y la querés vender a un millón de dólares y no tenés nadie que te lo pague, tenés que ajustarte a lo que el mercado te va diciendo, por eso es que ves que hay propiedades con rótulos que no se venden; porque no se venden a un precio más realista y la otra cosa es que depende del punto estratégico que esté ubicada la propiedad para que pueda haber algún tipo de especulación”, declaró María del Rosario Siero de Tefel, presidenta de Canibir.
Tierra en manos de extranjeros
El estudio Concentración de tierras y seguridad alimentaria en Centroamérica, realizado por la Coalición Internacional para el Acceso a la Tierra y publicado en 2013, señala que la tenencia de tierras en Nicaragua se ha concentrado en manos de extranjeros, lo cual ha sido estimulado por el bajo precio de la misma, la cual es utilizada en su mayoría para la producción de agrocombustibles (caña de azúcar y palma africana), ganadería, producción forestal y turismo de playa.
La misma investigación revela que este fenómeno en el país es menor en relación con el resto del hemisferio.
“La verdad que estamos en un país donde estamos en la regla de libre mercado, estamos hablando de bienes privados salen a la venta al público y están ofertados para el mercado que pueda adquirirlos, el beneficio que genera al país no es que lo compre el extranjero sino el movimiento económico, el dinero que se entra, dinero que se mueve”, enfatizó González.
Aliados contra especulación
La Cámara Nicaragüense de Valuadores (Caniv) y Cámara Nicaragüense de Corredores de Bienes Raíces (Canibir) firmaron un convenio para crear una estrategia de trabajo coordinado que les permitirá retroalimentación continua.
“Es una alianza de beneficio de profesionalización, dependemos uno del otro en el ciclo, porque siempre se va a necesitar un corredor de bienes y servicios, un avalúo para saber qué cuesta esa propiedad o su activo”, explicó Albino González, de Caniv.
Por su parte, la presidenta de Canibir, María del Rosario Siero de Tefel, dijo que “la idea de las Cámaras es profesionalizar un código de ética para ser objetivos en la venta en los avalúos, evitar que haya especulaciones en los precios y ser más acorde de los mercados”.